Wird ein Grundstück des sogenannten Altvermögens verkauft und erst danach umgewidmet, kann diese spätere Umwidmung unter bestimmten Voraussetzungen zu einer höheren Immobilienertragsteuer führen.
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) beschäftigte sich in einem aktuellen Erkenntnis mit der dafür relevanten Frage des wirtschaftlichen Zusammenhangs der Umwidmung mit der Veräußerung. Im konkreten Fall verkaufte der Beschwerdeführer im Juli 2017 ein von ihm im Jahr 1998 erworbenes Grundstück und versteuerte die Einkünfte nach der Pauschalmethode mit der niedrigen effektiven ImmoESt in Höhe von 4,2%.
Das Finanzamt war anderer Ansicht: Da das Grundstück wenige Monate nach dem Verkauf in Bauland umgewidmet wurde, sei die aufgrund der Umwidmung höhere ImmoESt-Besteuerung von effektiv 18% anzuwenden.
Rechtliche Grundlagen
Bei Grundstücken des Altvermögens werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher 14% des Veräußerungserlöses und die Steuerbelastung effektiv 4,2% (14% mal 30% ImmoESt). Erfolgte nach dem 31.12.1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86% mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt, der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60% des Erlöses.
Effektiv bedeutet dies eine Steuerbelastung von 18% (60% mal 30% ImmoESt) vom Veräußerungserlös. Dies gilt auch für eine in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehende Umwidmung, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt ist, sowie für eine Kaufpreiserhöhung aufgrund einer späteren Umwidmung.
BFG- und VwGH-Erkenntnis
Das Bundesfinanzgericht (BFG) stellte fest, dass die Umwidmung erst ein halbes Jahr nach dem Verkauf tatsächlich wirksam wurde und wandte daher die günstigere ImmoESt-Besteuerung an. Dabei prüfte es jedoch nicht, ob zwischen der späteren, aber jedenfalls innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgten Umwidmung und dem Verkauf möglicherweise ein wirtschaftlicher Zusammenhang bestand.
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hob die Entscheidung des BFG auf und gab dem Finanzamt recht. Kernargument war, dass bei einer innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgten Umwidmung stets auch der wirtschaftliche Zusammenhang zu prüfen ist. Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Veräußerer wirtschaftlich von der umwidmungsbedingten Wertsteigerung profitiert, etwa in Form eines den Grünlandpreis übersteigenden Kaufpreises.