{"id":2993,"date":"2026-08-13T18:45:44","date_gmt":"2026-08-13T16:45:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/mietvertrag-mit-21-fachem-jahreswert-zu-vergebuehren\/"},"modified":"2026-08-13T18:45:44","modified_gmt":"2026-08-13T16:45:44","slug":"mietvertrag-mit-21-fachem-jahreswert-zu-vergebuehren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/mietvertrag-mit-21-fachem-jahreswert-zu-vergebuehren\/","title":{"rendered":"Mietvertrag mit 21-fachem Jahreswert zu vergeb\u00fchren"},"content":{"rendered":"

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied, dass die Bemessungsgrundlage der Geb\u00fchr eines Mietvertrages mit bestimmter und unbestimmter Dauer die H\u00f6chstgrenze des 18-fachen Jahreswertes \u00fcberschreiten kann.<\/p>\n

Eine GmbH schloss mit der Stadt Wien einen Mietvertrag \u00fcber R\u00e4umlichkeiten ab. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wobei dem Mieter ein j\u00e4hrliches K\u00fcndigungsrecht einger\u00e4umt wurde, w\u00e4hrend das K\u00fcndigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gr\u00fcnde unter Anwendung des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes eingeschr\u00e4nkt wurde.
Der Mieter verzichtete seinerseits vertraglich f\u00fcr die n\u00e4chsten 25 Jahre auf die Aus\u00fcbung seines K\u00fcndigungsrechts. Die GmbH ging daher davon aus, dass die Geb\u00fchr maximal vom 18-fachen Jahreswert zu berechnen ist, w\u00e4hrend das Finanzamt die Geb\u00fchr vom 21-fachen Jahreswert festsetzte.<\/p>\n

Hintergrund<\/strong><\/p>\n

Schriftliche Bestandvertr\u00e4ge (Mietvertr\u00e4ge ausgenommen Vertr\u00e4ge \u00fcber Wohnr\u00e4ume, Pachtvertr\u00e4ge und Leasingvertr\u00e4ge) unterliegen einer Geb\u00fchr. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich hierbei aus dem Jahreswert der wiederkehrenden Entgelte multipliziert mit der Dauer zuz\u00fcglich der einmaligen Leistungen<\/strong>. Der anzuwendende Multiplikator ist dabei davon abh\u00e4ngig, ob es sich um einen Vertrag mit bestimmter oder unbestimmter Dauer handelt. Bei einem Vertrag auf bestimmte Dauer ist die vereinbarte Dauer, maximal jedoch das 18-fache des Jahreswertes, anzusetzen. Im Gegensatz dazu ist bei unbestimmter Dauer das Dreifache des Jahreswertes anzusetzen.<\/p>\n

Entscheidung des VwGH<\/strong><\/p>\n

Der VwGH stellte klar, dass die f\u00fcr die Geb\u00fchrenberechnung ma\u00dfgeblichen Bestimmungen des Geb\u00fchrengesetzes den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes vorgehen. Das Bewertungsgesetz ist demnach nur anzuwenden, wenn das Geb\u00fchrengesetz keine abweichende Bestimmung vorsieht.<\/p>\n

Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandvertr\u00e4ge, bei denen zun\u00e4chst f\u00fcr eine bestimmte Zeit ein K\u00fcndigungsverzicht vereinbart wurde, sind f\u00fcr die Zeit des K\u00fcndigungsverzichts als Vertr\u00e4ge mit bestimmter Dauer und f\u00fcr die anschlie\u00dfende unbestimmte Zeit als solche mit unbestimmter Vertragsdauer zu vergeb\u00fchren. Dabei wird der Vertrag nicht in zwei gesonderte Vertr\u00e4ge mit jeweils eigenst\u00e4ndigen Willensentschl\u00fcssen aufgespalten. Vielmehr liegen innerhalb eines einheitlichen Vertrages zwei unterschiedliche Komponenten der Vertragsdauer<\/strong> vor: zun\u00e4chst eine Begrenzung auf bestimmte Zeit und anschlie\u00dfend das Element der unbestimmten Vertragsdauer.<\/p>\n

Die Bestandvertragsgeb\u00fchr ist in solchen Konstellationen daher vom 18-fachen Jahreswert f\u00fcr die bestimmte Vertragsdauer, vermehrt um den dreifachen Jahreswert f\u00fcr die unbestimmte Vertragsdauer zu berechnen. Somit ist die Geb\u00fchr bei einer entsprechenden Vertragsgestaltung maximal vom 21-fachen Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen zu berechnen.<\/p>\n

Fazit<\/strong>
Die Entscheidung des VwGH steht im Einklang mit seiner bisherigen Rechtsprechung zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage f\u00fcr Geb\u00fchren bei Vertr\u00e4gen mit K\u00fcndigungsverzicht und kombinierten Vertragslaufzeiten. Dabei stellt das 18-fache des Jahreswertes keine absolute H\u00f6chstgrenze dar. Diese Grenze gilt nur f\u00fcr den auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Teil des Vertrages. F\u00fcr die anschlie\u00dfende unbestimmte Vertragsdauer ist zus\u00e4tzlich das Dreifache des Jahreswerts zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied, dass die Bemessungsgrundlage der Geb\u00fchr eines Mietvertrages mit bestimmter und unbestimmter Dauer die H\u00f6chstgrenze des 18-fachen Jahreswertes \u00fcberschreiten kann.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":2994,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2993"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2993"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2993\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2994"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2993"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2993"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2993"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}