{"id":2871,"date":"2026-03-19T16:25:23","date_gmt":"2026-03-19T15:25:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/vorsteuerabzugsverbot-fuer-luxusimmobilien\/"},"modified":"2026-03-19T16:25:23","modified_gmt":"2026-03-19T15:25:23","slug":"vorsteuerabzugsverbot-fuer-luxusimmobilien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/vorsteuerabzugsverbot-fuer-luxusimmobilien\/","title":{"rendered":"Vorsteuerabzugsverbot f\u00fcr Luxusimmobilien"},"content":{"rendered":"

F\u00fcr nach dem 31.12.2025 erworbene, besonders repr\u00e4sentative Immobilien, entf\u00e4llt die Umsatzsteuerpflicht aus der Vermietung, aber auch der Vorsteuerabzug.<\/p>\n

Bisher galt im Umsatzsteuerrecht: Wer eine Wohnimmobilie errichtet und umsatzsteuerpflichtig vermietet, kann sich als Unternehmer die Vorsteuer aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten vom Finanzamt zur\u00fcckholen \u2013 unabh\u00e4ngig davon, wie exklusiv das Geb\u00e4ude ist. <\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundst\u00fccken unecht umsatzsteuerbefreit, weshalb f\u00fcr die Leistung keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wird, aber f\u00fcr Vorleistungen auch kein Vorsteuerabzug zusteht. Von dieser Befreiung ausgenommen war bisher generell die Vermietung von Grundst\u00fccken f\u00fcr Wohnzwecke (erm\u00e4\u00dfigter Umsatzsteuersatz von 10%). Sofern die Vermietung von Wohnimmobilien im Rahmen einer unternehmerischen T\u00e4tigkeit erfolgte, stand dem Vermieter f\u00fcr die im Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt anfallenden Vorleistungen (Anschaffungs- und Herstellungskosten, laufender Aufwand) auch der Vorsteuerabzug zu. Dies konnte gerade zu Beginn einer Vermietung zu gr\u00f6\u00dferen Vorsteuerguthaben f\u00fchren, auch weil der vermietende Unternehmer die Vorsteuer aus den Kosten in der Regel iHv 20% geltend machen konnte, aber gleichzeitig f\u00fcr seine Vermietungsums\u00e4tze nur 10% Umsatzsteuer in Rechnung stellen musste.<\/p>\n

Option zur Steuerpflicht nicht m\u00f6glich<\/strong><\/p>\n

Aufgrund zahlreicher und langj\u00e4hriger Diskussionen im Zusammenhang mit Vermietungen teurer Immobilien durch K\u00f6rperschaften an ihre Gesellschafter wurde die Vermietung von besonders repr\u00e4sentativen Grundst\u00fccken f\u00fcr Wohnzwecke aus dieser Umsatzsteuerpflicht herausgenommen<\/strong> und stattdessen eine verpflichtende Umsatzsteuerbefreiung f\u00fcr solche Mietums\u00e4tze eingef\u00fchrt. Eine Option zur Steuerpflicht ist nicht m\u00f6glich, weshalb f\u00fcr solche Grundst\u00fccke auch kein Vorsteuerabzug mehr zusteht.
Diese zwingende Steuerbefreiung ist nicht nur auf F\u00e4lle der Vermietung an nahe Angeh\u00f6rige oder Gesellschafter beschr\u00e4nkt \u2013 sind die Voraussetzungen erf\u00fcllt, ist auch die Vermietung einer solchen Liegenschaft an fremde Dritte<\/strong> (auch zu markt\u00fcblichen Konditionen) zwingend unecht steuerfrei.<\/p>\n

Besonders repr\u00e4sentatives Grundst\u00fcck f\u00fcr Wohnzwecke<\/strong><\/p>\n

Ein besonders repr\u00e4sentatives Grundst\u00fcck f\u00fcr Wohnzwecke liegt vor, wenn die Anschaffungs- und\/oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und\/oder Kosten von Gro\u00dfreparaturen f\u00fcr das Grundst\u00fcck f\u00fcr Wohnzwecke, samt Nebengeb\u00e4uden und sonstigen Bauwerken, innerhalb eines Zeitraums von f\u00fcnf Jahren ab der Anschaffung bzw. des Beginns der Herstellung mehr als \u20ac 2.000.000<\/strong> betragen. Dabei handelt es sich um einen Nettobetrag, der keine Umsatzsteuer enth\u00e4lt. F\u00fcr Zinsh\u00e4user besteht insofern eine Erleichterung, als die Kostengrenze hier nicht f\u00fcr das gesamte Geb\u00e4ude gilt, sondern pro einzelner Wohneinheit ermittelt wird.<\/p>\n

Die neuen Regelungen traten mit 1.1.2026 in Kraft<\/strong> und betreffen alle Objekte, die nach dem 31.12.2025 angeschafft oder hergestellt werden. Hinsichtlich des Zeitpunkts der Ermittlung der ma\u00dfgeblichen Kostengrenze ist auf die Bestimmungen zum Zeitpunkt der Aus\u00fcbung des Vorsteuerabzuges abzustellen. Dies ist zum Beispiel bei An- oder Vorauszahlungsrechnungen (z.B. Verrechnung von Teilentgelten bei der Errichtung von Geb\u00e4uden) dann der Fall, wenn die Zahlung geleistet wurde. Bei Erwerb oder Herstellung des Grundst\u00fccks bis zum 31.12.2025 ist somit eine Vermietung f\u00fcr Wohnzwecke nicht von den neuen Gesetzesbestimmungen umfasst und unterliegt unver\u00e4ndert der 10%igen Umsatzsteuer.<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

F\u00fcr nach dem 31.12.2025 erworbene, besonders repr\u00e4sentative Immobilien, entf\u00e4llt die Umsatzsteuerpflicht aus der Vermietung, aber auch der Vorsteuerabzug.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":2872,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2871"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2871"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2871\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2872"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2871"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2871"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2871"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}