{"id":1588,"date":"2022-03-17T10:31:14","date_gmt":"2022-03-17T09:31:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/option-zur-umsatzsteuer-bei-geschaeftsraummiete\/"},"modified":"2022-03-17T10:31:14","modified_gmt":"2022-03-17T09:31:14","slug":"option-zur-umsatzsteuer-bei-geschaeftsraummiete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.christianprodinger.com\/de\/option-zur-umsatzsteuer-bei-geschaeftsraummiete\/","title":{"rendered":"Option zur Umsatzsteuer bei Gesch\u00e4ftsraummiete"},"content":{"rendered":"

Wird eine vermietete Liegenschaft gekauft, entsteht zwischen dem K\u00e4ufer und den Altmietern ein
\nneues Mietverh\u00e4ltnis<\/p>\n

Laut einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) entsteht bei einem Asset Deal (Kauf eines Geb\u00e4udes mit Einzelrechtsnachfolge) umsatzsteuerlich ein neues Mitverh\u00e4ltnis. Dies kann Auswirkungen auf bestehende Mietverh\u00e4ltnisse mit nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mietern haben, da ab dem Kauf keine Option zur Umsatzsteuer mehr m\u00f6glich ist und zu einer Berichtigung der Vorsteuern f\u00fchrt.<\/p>\n

Umsatzsteuerliche Behandlung – Vermietung von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten<\/strong><\/p>\n

Die Vermietung von R\u00e4umlichkeiten zu Gesch\u00e4ftszwecken ist unecht von der Umsatzsteuer befreit. Diese Steuerfreiheit ist f\u00fcr den Vermieter mit dem Verlust des Vorsteuerabzuges verbunden. Um den Vorsteuerabzug geltend machen zu k\u00f6nnen, kann der Vermieter jedoch unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung unterliegt<\/strong> seit 2012 allerdings einer wesentlichen Einschr\u00e4nkung<\/strong>. So ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei Vermietung von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten nur zul\u00e4ssig, soweit der Mieter das Grundst\u00fcck oder einen baulich abgeschlossenen, selbst\u00e4ndigen Teil des Grundst\u00fccks nahezu ausschlie\u00dflich f\u00fcr Ums\u00e4tze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschlie\u00dfen. Anzuwenden ist diese Bestimmung auf Mietverh\u00e4ltnisse, die nach dem 31.08.2012 begonnen haben. Von Relevanz ist somit, wann ein Mietverh\u00e4ltnis neu beginnt.<\/p>\n

Entscheidung des VwGH<\/strong><\/p>\n

Der Entscheidung des VwGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine GmbH mit Gesch\u00e4ftsgegenstand Vermietung und Verpachtung von Grundst\u00fccken kaufte ein mit einem B\u00fcrogeb\u00e4ude bebautes Grundst\u00fcck. Die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer machte die GmbH zur G\u00e4nze als Vorsteuer geltend. Das Finanzamt versagte die Ber\u00fccksichtigung der Vorsteuern bei jenen Fl\u00e4chen, die an \u00fcberwiegend unecht umsatzsteuerbefreite Unternehmer vermietet waren, da nach Ansicht der Finanzverwaltung ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite ein neues Mietverh\u00e4ltnis begr\u00fcndet<\/strong>. <\/p>\n

In der gegen den Umsatzsteuerbescheid erhobenen Beschwerde brachte die GmbH vor, dass sie durch den Kauf des Grundst\u00fccks in die bestehenden Mietvertr\u00e4ge verpflichtend eingetreten sei. Die Mietverh\u00e4ltnisse best\u00fcnden zivilrechtlich unver\u00e4ndert weiter. Daher sei eine Option zur Steuerpflicht der Vermietung auch f\u00fcr die GmbH als neue Vermieterin zul\u00e4ssig und der gesamte Vorsteuerbetrag zu ber\u00fccksichtigen.
Der VwGH widersprach dieser Ansicht jedoch und f\u00fchrte aus, dass das Mietverh\u00e4ltnis zwischen der GmbH als Grundst\u00fccksk\u00e4uferin und dem jeweiligen Altmieter aufgrund des Kaufs (Einzelrechtsnachfolge) neu „begonnen“ hat und somit hinsichtlich USt-Option die neue Rechtslage, die seit 1.9.2012 gilt, anzuwenden ist. Die Option zur Steuerpflicht und damit verbunden der Vorsteuerabzug ist daher f\u00fcr die GmbH ab dem Kauf nur mehr unter den oben beschriebenen Voraussetzungen (insbesondere nahezu ausschlie\u00dfliche USt-Pflicht des Mieters) m\u00f6glich.<\/p>\n

Tipp:<\/strong> Im Zuge des oben beschriebenen Immobilienkaufs wurde ein Teil der Vorsteuer aus dem Kauf nicht anerkannt, was zu einer erheblichen Kostenbelastung f\u00fcr den K\u00e4ufer f\u00fchren kann. Wir empfehlen daher, sich zeitgerecht vor einer Grundst\u00fcckstransaktion dar\u00fcber zu informieren, welche steuerlichen Konsequenzen sich aus einer Transaktion ergeben k\u00f6nnen und welche Gestaltungsm\u00f6glichkeiten bestehen, um rechtzeitig entsprechende Dispositionen treffen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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