Bei der Übertragung von Grundstücken wird die anfallende Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Grundstückswert berechnet. Auch übernommene Schulden können Teil dieser Gegenleistung sein. Dies gilt auch für Schulden, bei welchen nur eine im Innenverhältnis wirkende Erfüllungsübernahme vereinbart wurde.
In einem Fall vor dem Bundesfinanzgericht (BFG) übertrugen zwei GmbHs Anteile an einem Grundstück auf eine Kommanditgesellschaft. In den Sacheinlageverträgen wurde festgehalten, dass die Kommanditgesellschaft die Verbindlichkeiten der einbringenden GmbHs übernimmt, die den im Grundbuch eingetragenen Pfandrechten zugrunde liegen. Abweichend von den eingereichten Abgabenerklärungen setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht vom Grundstückswert des erworbenen Grundstücks, sondern von den übernommenen Verbindlichkeiten fest. Im Rechtsmittelverfahren bestätigte das BFG die Auffassung des Finanzamts. Da kein Betrieb bzw. Kapital- oder Mitunternehmeranteil eingebracht, sondern nur ein Grundstück übertragen wurde, sei das Umgründungssteuergesetz nicht anwendbar und würden die diesbezüglichen grunderwerbsteuerlichen Begünstigungen nicht greifen. Die übernommenen Schulden seien als Gegenleistung anzusehen.
Schuldenübernahme im Innenverhältnis als Teil der Gegenleistung
Gegen die Entscheidungen des BFG erhob die Kommanditgesellschaft Revision beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH). Die Steuerpflichtige argumentierte, dass die übernommenen Verbindlichkeiten nicht in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen seien. Nach der bisherigen Rechtsprechung des VwGH würden nur solche Schulden zur Gegenleistung gehören, die das Vermögen des Verkäufers zu dessen Vorteil beeinflussen. Die übertragenden Gesellschaften seien jedoch aufgrund des Fehlens einer Haftungsbefreiung nicht entlastet worden und im jeweiligen Umfang ihrer Beteiligung an der Revisionswerberin weiterhin Trägerinnen ihrer jeweiligen Schulden. Zudem stehe die Entscheidung des BFG der bisherigen Rechtsprechung entgegen, wonach eine als Gegenleistung anzusehende Schuldübernahme nur dann vorliege, wenn es sich um eine privative (befreiende) Schuldübernahme handle oder wenn sich der Erwerber verpflichte, den Veräußerer schad- und klaglos zu halten.
Der VwGH hielt die Revision allerdings nicht für zulässig, da unter einer Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen ist, die für den Erwerb zu zahlen oder zu entrichten ist. Pfandrechtlich auf dem erworbenen Grundstück sichergestellte Forderungen werden in die Gegenleistung einbezogen, wenn sich der Erwerber der Liegenschaft vertraglich verpflichtet hat, den bisherigen Eigentümer bezüglich der hypothekarisch sichergestellten Verpflichtungen schad- und klaglos zu halten, wobei das zwischen den Vertragsteilen bestehende Innenverhältnis maßgebend ist. Entgegen der Rechtsansicht der Beschwerdeführerin sind auch Schuldübernahmen im Innenverhältnis, ohne Haftungsbefreiung, als Gegenleistung gemäß Grunderwerbsteuergesetz zu berücksichtigen.
Tipp
Werden Schuldenübernahmen bei Grundstücksübertragungen vereinbart, kann dies die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöhen. Grundsätzlich empfehlen wir daher vor Grundstücksübertragungen ein Beratungsgespräch mit steuerlichen Experten, um Unklarheiten zu vermeiden.