Wer einen Grundstückskaufvertrag rückgängig macht, kann unter bestimmten Voraussetzungen die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer zurückfordern. Doch was passiert, wenn das Grundstück nach der Rückabwicklung unmittelbar an einen Dritten weiterverkauft wird?
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat sich in einer Entscheidung mit dieser Frage befasst und wichtige Klarstellungen getroffen.
Im Jahr 2014 verkauften zwei Eigentümer eine land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft um € 1,1 Mio. an eine GmbH. Obwohl der Kaufvertrag 2017 grundbücherlich durchgeführt wurde, kam es nie zu einer tatsächlichen Übergabe des Grundstücks. Aufgrund zivilrechtlicher Auseinandersetzungen – die Verkäufer machten Irrtum und Verkürzung über die Hälfte geltend – wurde der Kaufvertrag im März 2018 mittels Aufhebungsvertrag rückwirkend aufgehoben. Zuvor hatten die Verkäufer das Grundstück im November 2017 an ihre Tochter übertragen, um die Rückabwicklung zu finanzieren. Die Tochter veräußerte das Grundstück im Februar 2018 an eine andere Gesellschaft weiter.
Die Verkäufer beantragten die Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer, da der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht worden sei. Das Finanzamt lehnte den Antrag ab, da die Verkäufer nicht dieselbe Verfügungsmacht über das Grundstück wiedererlangt hätten, wie sie sie vor dem ursprünglichen Verkauf besaßen. Das Bundesfinanzgericht (BFG) bestätigte diese Ansicht.
Wiedererlangung der Verfügungsmacht
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hob das Erkenntnis des BFG auf. Er stellte klar – eine Rückgängigmachung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) voraussetzt – dass der ursprüngliche Verkäufer jene Verfügungsmacht über das Grundstück wiedererlangt, die er vor dem Vertragsabschluss hatte. Im vorliegenden Fall war die Übertragung an die Tochter lediglich ein Mittel zur Finanzierung der Rückabwicklung und nicht Teil eines vorab geplanten Weiterverkaufs. Daher sei die Voraussetzung der Wiedererlangung der Verfügungsmacht erfüllt.
Zudem betonte der VwGH, dass die Frist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld zu berechnen ist. Da der ursprüngliche Kaufvertrag einer behördlichen Genehmigung bedurfte, entstand die Steuerschuld erst mit dieser Genehmigung im April 2015. Die Rückabwicklung im März 2018 erfolgte somit innerhalb der Dreijahresfrist.
Hinweis
Die Entscheidung des VwGH verdeutlicht, dass bei der Rückgängigmachung eines Grundstückskaufvertrags die tatsächliche Wiedererlangung der Verfügungsmacht durch den Verkäufer entscheidend ist. Eine zwischenzeitliche Übertragung zur Finanzierung der Rückabwicklung steht der Anwendung GrEStG nicht entgegen, sofern keine vorab geplante Weiterveräußerung an einen Dritten vorliegt.
Zudem ist bei der Berechnung der Dreijahresfrist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld maßgeblich, nicht der Abschluss des ursprünglichen Kaufvertrags. Für Verkäufer ist es daher ratsam, bei der Rückabwicklung von Grundstückskaufverträgen sowohl die tatsächliche Verfügungsmacht als auch die Fristen des Grunderwerbsteuergesetzes genau zu beachten. Hier ist insbesondere eine fachliche Begleitung empfehlenswert.