Eine Option, die sich ausschließlich auf den über die Anzahlung hinausgehenden Vermietungsumsatz beschränkt, ist aufgrund der Unteilbarkeit der Umsätze laut Bundesfinanzgericht (BFG) nicht möglich.
Das (BFG hatte zu entscheiden, wie eine ursprünglich als unecht umsatzsteuerfrei behandelte Anzahlung steuerlich zu beurteilen ist, wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine Option zur Steuerpflicht ausgeübt wird.
Ein Alleingesellschafter-Geschäftsführer erzielte Einkünfte aus der Vermietung eines Geschäftslokals an seine GmbH als Mieterin. Im Jahr 2013 vereinbarte der Geschäftsführer mit der Mieterin eine Mietvorauszahlung, die die Miete ab 2015 für zwei Jahre anteilig reduzieren sollte. Diese Vorauszahlung wurde im Jahr 2013 als unecht umsatzsteuerfrei behandelt. Im Jahr 2015 optierte der Geschäftsführer hinsichtlich der Miete zur Umsatzsteuer, behandelte aber ausschließlich die über die Anzahlung hinausgehenden Mietumsätze als steuerpflichtig. Der Geschäftsführer sah daher nur einen geringen Teil der Miete als steuerpflichtig an. Das Finanzamt folgte dieser Ansicht nicht und unterwarf die gesamten Umsätze – inklusive Vorauszahlung – der Umsatzsteuer, wogegen der Geschäftsführer Beschwerde erhob und sich an das Bundesfinanzgericht wandte.
Entscheidung des Bundesfinanzgerichts
Das BFG hält fest, dass die ursprüngliche steuerfreie Behandlung der Mietvorauszahlung aus umsatzsteuerlicher Sicht richtig erfolgte. Es stellte sich daher die Frage, wie eine ursprünglich unecht umsatzsteuerbefreite Anzahlung bei einer späteren Optionsausübung zu behandeln ist. Grundsätzlich sind Vermietungen von betrieblich genutzten Grundstücken unecht von der Umsatzsteuer befreit, wobei eine Option zur Steuerpflicht möglich ist. Für die Ausübung der Option bedarf es keiner bestimmten Form. Die Umsätze müssen lediglich in einer Umsatzsteuervoranmeldung oder in der Umsatzsteuererklärung als steuerpflichtige Umsätze ausgewiesen werden.
Der Geschäftsführer wollte die Option jedoch nur auf den Teil des Umsatzes anwenden, der über die Anzahlung hinausging. Das BFG stellte klar, dass eine Aufteilung des Umsatzes in einen steuerbefreiten und einen steuerpflichtigen Teil nicht zulässig ist, da die Vermietung eines Geschäftslokals eine unteilbare Leistung darstellt. Da die Option daher nicht richtig ausgeübt wurde, ist der gesamte Umsatz als unecht steuerbefreit zu behandeln. In weiterer Folge ist aber der geltend gemachte Vorsteuerabzug nicht anzuerkennen. Die in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer wird darüber hinaus kraft Rechnungslegung geschuldet.
Warten auf Höchstgerichte
Das BFG sieht die Vermietung ein und desselben Geschäftslokals an ein und dieselbe Person als eine unteilbare Leistung an. Es kann daher keine Trennung zwischen einer geleisteten Anzahlung und dem Restbetrag der Miete vorgenommen werden, die beiden Zahlungen haben vielmehr dasselbe umsatzsteuerliche Schicksal.
Da die Revision an den Verwaltungsgerichtshof (VwGH) zulässig und eine Beschwerde beim VfGH anhängig ist, bleibt allerdings offen, ob die Höchstgerichte zum selben Ergebnis wie das BFG kommen.